Hoe werkt het biedingsproces (en hoe bepaal ik een goed bod)?

De woningmarkt lijkt in Nederland, na jarenlage forse stijgingen, eindelijk weer iets af te vlakken, waardoor kopers meer kans hebben om ook eindelijk hun droomhuis te kunnen bemachtigen.

Voor starters is er eindelijk weer hoop om te kunnen kopen en deel te nemen aan het spannende maar o zo leuke biedproces.

Maar hoe werkt een dergelijk proces eigenlijk? En wat is handig of kun je beter niet doen?

We leggen het hieronder stap voor stap aan je uit.

Welke biedvormen zijn er?

Als je je droomhuis hebt gevonden en je zeker bent dat dit het huis is waar je wilt wonen in een buurt waar je helemaal blij van wordt, dan ga je een bod uitbrengen. Dat is een heel spannend moment.

Er zijn eigenlijk drie soorten biedingen die veel gebruikt worden bij het kopen van een huis.

Je gaat een bod uitbrengen bij de verkopend makelaar (mondeling, schriftelijk, of online), waarbij je een prijs en eventuele voorwaarden (zoals financierings- of bouwtechnische keuring) noemt.

• De meest voorkomende vorm hierbij is onderhandelen, waarbij je begint met een openingsbod en erover en weer geboden wordt totdat overeenstemming bereikt is. Het kan ook zijn dat er tijdens het proces meerdere biedingen zijn, en dat de makelaar om een laatste en hoogste bod vraagt. De verkoper heeft hieron altijd het laatste woord.

• Bij ‘bieden op inschrijving’ doe je één eenmalig bod in een gesloten enveloppe, zonder te weten wat anderen bieden, waarna de verkoper de ‘winnaar’ kiest. Het is heel belangrijk om alle communicatie schriftelijk te bevestigen.

• Een variant op deze twee biedsoorten is een online biedtool: waarbij de makelaar een online platform gebruikt waar je de biedingen in real-time ziet. 

Uiteindelijk bepaalt zoals eerder beschreven, de verkoper de winnaar. Dit kan zijn op basis van het hoogste bod maar ook vanwege gunstige voorwaarden. Een voorbeeld van zo’n voorwaarde is een hypotheekcertificaat van Mortgage2Go, waarbij voor de verkoper al 100% zeker is dat de bieder de woning kan kopen.

Daarnaast kan een verkoper het simpelweg gunnen. Veel kopers doen er namelijk een persoonlijk briefje bij als er geboden wordt op inschrijving.

Zo hopen ze, ondanks een misschien lager bod, toch gekozen te worden door de verkoper.

Tips voor een goed bod

• Bied niet te hoog, zeker niet teveel boven de marktwaarde omdat je bank vaak maar 100% van de taxatiewaarde financiert. Dit kan lastig zijn omdat er vaak nog flink overboden wordt op huizen. Zorg daarom dat je via een pre-checked hypotheek precies weet wat je (maximaal) kunt bieden en bespreek met je aankoopmakelaar wat een verstandig bedrag is maar wel een hoge kans van slagen heeft.
• Minimaliseer voorwaarden: Een bod zonder (of met weinig) ontbindende voorwaarden is aantrekkelijker voor de verkoper, maar brengt wel meer risico met zich mee. 
• Zorg voor een onderbouwing: Een goede toelichting maakt je een serieuze kandidaat.

Hoe werkt het voor de huizenmarkt in Amsterdam?

In 2025 is er sprake geweest van lichte afkoeling en stabilisatie, met iets langere doorlooptijden van gemiddeld 35-54 dagen.

Er wordt minder overboden dan voorheen, maar de vraag blijft hoog en het tijdelijk hogere aanbod van te koop gekomen huurwoningen zal weer afnemen.

Daarom wordt verwacht dat de toename van aanbod in de loop van 2026 weer afneemt, waardoor de prijsdruk weer zal toenemen. Zo zijn er nog meer hypotheektrends voor 2026.

Verwacht daarom altijd te moeten overbieden. In Amsterdam is dit de norm ongeveer 7-9% boven de vraagprijs.

Zorg daarom ook dat je een goede (lokale) makelaar hebt die beschikt over een groot netwerk van collega makelaars en gedegen bronnen heeft om de laatste transacties te kunnen vergelijken. Zo kun je scherp en passend bieden!

Tenslotte het koopproces nog even op een rijtje

• Bekijk de woning en verzamel informatie. 
• Bepaal je maximale budget (eventueel via een pre-checked hypotheek zodat je precies weet wat je kunt lenen) , inclusief de kosten koper, en bedenk welke ontbindende voorwaarden zoals financiering en keuring je wilt meenemen. 
• Breng een bod uit: Neem contact op met de makelaar en doe een bod. Dit kan mondeling of schriftelijk zijn, maar zorg dat je een bod altijd per e-mail bevestigd. Vermeld dus het bedrag en de voorwaarden duidelijk in je bod. 
• Onderhandeling: De verkoper kan tegenbieden; onderhandel tot een prijs en voorwaarden zijn afgesproken waar je tevreden mee bent en welke binnen je budget past.
• Ondertekening: Zodra overeenstemming is, wordt dit vastgelegd in een voorlopige koopovereenkomst die door beide partijen getekend moet worden. Dit kan tegenwoordig gemakkelijk online, dus je hoeft dan nog niet naar een notaris af te reizen.

Mortgage2Go

Heb je je droomhuis gevonden en ben je klaar om in 2026 je eerste woning te gaan kopen? En wil je dan zekerheid over wat jij maximaal kunt lenen voor een hypotheek en de financiering zo goed als rond hebben voordat je op huizenjacht gaat?

Dan biedt Mortgage2Go uitkomst. Met een pre-checked hypotheek is je financiering al zo goed als rond en weet je zeker dat je jouw droomhuis kunt betalen.

Binnen twee werkdagen na je aanvaardde bod is je financiering dan helemaal rond en definitief goedgekeurd!

Start snel een aanvraag voor een hypotheek en kijk of je hiervoor in aanmerking komt.